En consideración al marco normativo del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles, el consultante realizó las siguientes preguntas:
1. “¿Tiene alguna incidencia el hecho que existiendo el negocio de inmueble entre A (locatario) y C (tercero interesado en adquirir el inmueble), respecto del cual hay una promesa de compraventa, el Banco (arrendador financiero) sea quien aparezca en la escritura pública en la cual C es el comprador?
2. Según las normas vigentes, ¿para este caso especifico cual valor se debe tomar para la escritura pública y para los costos e impuestos que de allí se deriven, el valor de la opción de compra, teniendo en cuenta que la transferencia del inmueble viene de un contrato de leasing, o el de la promesa de compraventa entre A y C?
3. Si hubiese que pagar el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles y la notaría, como agente retenedor, no puede hacer le recaudo, ¿cómo debe procederse?”
Sobre el particular la Administración contestó:
"1.6 (…) En esta medida, consideramos que para efectos que el tercero (c) adquiera el inmueble, existen las siguientes opciones:
a) Que el locatario (A) ejerza la opción de compra y posteriormente enajene el respectivo bien inmueble al tercero (C). Esta opción supone para efectos del impuesto al consumo de bienes inmuebles que:
i. Se realizará el hecho generador del impuesto al consumo de bienes inmuebles en el momento que el arrendatario ejerza la opción de compra sobre el bien inmueble objeto del contrato de leasing. Sin embargo, habrá lugar al impuesto si el valor de compra supera las 26.800 UVT, ya que la misma podrá ser utilizada como base gravable del impuesto en los términos del artículo 1.2.1.17.5 del D. 1625 de 2016.
ii. Una vez ejercida la opción de compra y perfeccionada la enajenación del bien a nombre del locatario (A) este podrá enajenar a título de compraventa el bien inmueble en los términos establecidos en la promesa de compraventa a nombre del tercero (C). Lo anterior, configurará el hecho generador del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles, siempre que el valor pactado supere las 26.800 UVT.
b) Que el locatario ceda la posición contractual del contrato de leasing a nombre del tercero, y posteriormente este ejerza la opción de compra pactada en el respectivo contrato de leasing.
i. El locatario del contrato de leasing (A) podrá ceder su posición contractual, a título gratuito u oneroso, a nombres del tercero, quien asumirá los derechos y obligaciones del locatario. La cesión de la posición contractual no configura el hecho generador del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles razón por la cual en la cesión de la posición contractual del locatario no habrá lugar al impuesto.
Una vez perfeccionada la cesión de la posición contractual, donde el tercero asumirá los derechos y obligaciones del locatario, este adquirirá el bien en el momento que ejerza la opción de compra. Sin embargo, habrá lugar impuesto si el valor de la opción de compra supera las 26.800 UVT, ya que la misma podrá ser utilizada como base gravable del impuesto en los términos del artículo 1.2.1.17.5 del Decreto 1625 de 2016.
1.7 Por lo anterior, no consideramos viable de la operación planteada en los términos mencionados por el consultante, a menos que la misma se realice según las alternativas planteadas o como la venta de una cosa ajena en los términos del Código Civil.
2. En el caso del ejercicio de la opción de compra en los contratos de leasing, la base gravable podrá ser el valor de la opción de compra según lo establecido en el artículo 1.2.1.17.5 del Decreto 1625 de 2016.
3. Por lo anterior, los notarios se encuentran obligados a cumplir con sus obligaciones como agentes retenedores del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles, sino les será procedente la aplicación de las sanciones mencionadas.
4. Es necesario resaltar que en los casos en los que un notario no pueda cumplir con el lleno de las obligaciones aplicables sin que haya lugar a las sanciones mencionadas, consideramos recomendable acudir a otra notaria en la cual se pueda cumplir con lo establecido en el Decreto 961 de 2019 y el artículo 512-22 del Estatuto Tributario".