2025-11-20
¿Mutaciones catastrales sin declarar? La dirección de Apoyo fiscal define el impacto en el impuesto predial
En esta ocasión la Dirección de Apoyo Fiscal (“DAF”) aclaró las siguientes dudas sobre el impuesto predial para inmuebles que han sufrido mutaciones catastrales a lo largo del tiempo y que no fueron declaradas.
¿Es posible cobrar el impuesto predial retroactivo a los propietarios cuyos predios han sufrido mutaciones hace muchos años, pero no han sido inscritos en el registro catastral? ¿Cuál es el procedimiento que debe seguir la autoridad catastral para rectificar el avalúo de un inmueble y reliquidar el impuesto predial para los años gravables correspondientes?
La DAF explicó que la vigencia fiscal de los avalúos catastrales realizados con ocasión de la presentación del servicio público de gestión catastral entra en vigor para efectos fiscales a partir del 01 de enero del año siguiente al que fueron estimados, por lo cual no es posible realizar su cobro retroactivo.
¿Qué medidas se pueden tomar para informar a los propietarios sobre la importancia de verificar y actualizar las mutaciones de sus predios en el registro catastral?
Indicó la entidad que las autoridades catastrales y municipales pueden adelantar campañas de promoción o socialización de la normativa aplicable en cada ente territorial, pero dada su naturaleza legal y de acuerdo con lo previsto en el Código Civil, la ignorancia de estas normas no es razón suficiente para justificar el incumplimiento de las obligaciones emanadas de las normativa.
¿Existen sanciones para los propietarios que no inscriben las mutaciones de sus predios en el registro catastral y continúan pagando el impuesto predial incorrectamente?
El Ministerio indicó que no existe una norma que establezca sanciones por no inscribir mutaciones catastrales. No obstante, recordó que los ciudadanos tienen la obligación legal de mantener actualizada la información de sus predios, de acuerdo con el principio según el cual “la ignorancia de la ley no sirve de excusa”.
En caso de que un predio haya tenido varios compradores a través del tiempo, ¿a quién se le debe cobrar el impuesto predial retroactivo por una mutación no inscrita: al actual propietario que tiene la posesión del predio o a los anteriores propietarios?
La DAF enfatizó que el impuesto predial unificado se causa el 1 de enero de cada año y corresponde al propietario o poseedor vigente en esa fecha. Por tanto, cualquier reliquidación debe dirigirse al obligado en cada vigencia fiscal.
Sin embargo, recordó el carácter real del impuesto predial conforme al artículo 60 de la Ley 1430 de 2010: el gravamen recae sobre el inmueble mismo, por lo que el municipio puede perseguir el predio sin importar quién sea su dueño. No obstante, esta facultad no exime a la entidad territorial de verificar adecuadamente a los responsables antes de emitir liquidaciones o iniciar cobros coactivos.
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